2024房地产估价师土估（押题密卷+模拟试题）等电子版网盘下载

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部分内容

2024 年《土地估价基础与实务》考前三页纸

1.土地的经济特性包括土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地利用方向的

多宜性、土地利用后果的外溢性。【区分土地的自然特性和经济特性】

2.土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。

3.区分土地价格影响因素中的一般因素、区域因素和个别因素。

4.土地估价原则：替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则，掌

握各估价原则内涵。土地使用权出让地价评估，除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基

本原则外，还需考虑以下原则：（1）价值主导原则；（2）审慎原则；（3）公开市场原则。

5.不同估价方法适用范围

市场比较法 地产市场发达，有充足可比实例的地区

收益还原法 有现实收益或潜在收益的土地估价

剩余法 现有不动产中地价的单独评估；具有投资开发或再开发潜力的土地估价

成本逼近法 新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地区或类型的土地价格评估

基准地价系

数修正法

政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土

地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地

的估价期日距基准地价的期日一般不超过 3 年

标定地价系

数修正法

政府已公布标定地价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；

所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性；标定

地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过 1 年

6.市场比较法（比较实例数量≥3，估价期日距比较实例交易日原则上不超过 3 年）比较实例年期修正指数

待估宗地年期修正指数

条件指数比较实例宗地个别因素

指数待估宗地个别因素条件

条件指数比较实例宗地区域因素

指数待估宗地区域因素条件

地价指数比较实例宗地交易日期

指数待估宗地估价期日地价

指数比较实例宗地交易情况

待估宗地交易情况指数

比较实例价格待估宗地价格



