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部分目录展示：

第一章房地产估价概论

第二章 房地产估价目的与需要

第三章 房地产估价对象及其描述

第四章房地产价值和价格概述

第五章房地产价值和价格影响因素

第六章 房地产估价原则

第七章 市场比较法 (比较法)及其运用

第八章收益法及其运用

第九章 成本法及其应用

第十章 假设开发法及其运用

第十一章 土地估价基本方法的特殊要求

第十二章 公示地价修正法及其运用

第十三章 其他估价方法及其运用

第十四章 房地产估价程序

部分目录展示：

市场比较法（比较法）及其运用

第 01 讲 市场比较法概述、搜集交易实例

考试目的

测查应试人员对市场比较法（比较法）的含义、理论依据、适用对象、适用条件、估价步骤以及每个

估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 市场比较法概述

一、市场比较法的含义

根据与估价对象相似的房地产成交价格来求取估价对象价值价格。

类似房地产——与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模等相同或相当。

可比实例：符合一定条件的类似房地产的交易实例

①交易方式适合估价目的、②成交日期接近价值时点、③成交价格为正常价格或可修正为正常价格的

类似房地产的交易实例。

比较法的本质：

以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值价格。

利用实际发生、经过市场检验的类似房地产的成交价格，来求取估价对象的价值价格

——直接、直观、有市场说服力，测算结果易于被理解、认可或接受。

——拿别人的行为作为校正判断自己行为的标尺；别人能接受，自己就能接受

二、市场比较法的理论依据

理论依据——替代原理，在同一房地产市场上相似房地产有相近的价格。

估价对象的未知价值价格，可通过类似房地产的已知成交价格来推测。

在具体一宗房地产交易中，可能有利害关系，也可能对交易对象或市场行情缺乏了解，导致成交价格

偏离正常价格。

要采用比较法应搜集较多类似房地产的交易实例，并进行恰当处理。这样得到的结果，可作为估价对

象价值价格的最佳参考值。

三、市场比较法适用的估价对象

——同类多、交易多、相互可比

适用：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

区分：标准厂房和特殊厂房

不适用：

①数量很少，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；

②交易很少，如学校、医院、行政办公楼等；

③可比性很差，如在建工程等。